澳联储维持高利率不变 全澳楼市加速降温

澳大利亚房地产市场正在经历近几年少见的明显降温。8月11日，澳大利亚储备银行（RBA，简称澳联储）结束最新一次货币政策会议，决定将官方现金利率继续维持在4.35%不变。对于已经承受数轮加息压力的房贷家庭而言，这次暂停加息暂时避免了新的还款冲击，但楼市并没有因此迅速回暖。最新市场数据和银行预测显示，全澳房价下行压力正在扩大，其中悉尼和墨尔本可能成为本轮调整幅度最大的城市。

澳联储今年已经连续三次加息，累计提高利率75个基点。此次选择按兵不动，主要是希望观察此前加息对通胀、家庭消费、就业和房地产市场的进一步影响。不过，4.35%的现金利率仍处于较高水平，澳联储主席Michele Bullock同时警告，如果通胀压力重新加剧，未来继续加息仍不能完全排除。

这意味着，对于购房者而言，“暂停加息”并不代表澳洲已经进入降息周期。只要高利率持续，家庭借贷能力和房地产需求就会继续受到压制。

这种影响已经反映在房价上。全澳住宅价格7月份下跌约0.7%，创下2022年底以来较大的单月跌幅。悉尼和墨尔本近期均出现明显降温，开放看房人数减少，住房贷款申请下降，拍卖市场表现也持续疲弱。过去10周大部分时间里，主要城市拍卖清盘率低于50%。通常情况下，清盘率长期处于这一水平意味着市场正在逐渐向买方倾斜。

澳洲大型银行ANZ近日进一步下调房地产市场预测。ANZ预计，首府城市房价2026年全年可能下跌4.3%，2027年再下降约3.4%。如果从本轮房价高点计算至未来低点，首府城市平均累计跌幅可能达到10.6%。市场预计到2027年才逐步接近底部，更明显的价格恢复可能需要等到2028年。

悉尼预计成为调整幅度最大的主要城市之一。按照ANZ预测，从高点到低点，悉尼住宅价格累计跌幅可能达到14.5%，墨尔本预计约为12.8%。如果一套此前价值150万澳元的悉尼住宅按照14.5%的幅度调整，理论上的市场价值变化可能超过20万澳元。不过，不同城区、住宅类型和价格区间之间仍会存在明显差异。

相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯预计表现相对坚挺。ANZ预测，布里斯班本轮累计调整幅度约7.9%，阿德莱德约9.8%，珀斯约5.2%。这些城市同样面临高利率压力，但较快的人口增长、住房供应不足以及过去几年形成的供需缺口，仍对价格形成一定支撑。

澳洲楼市降温背后，最直接的问题仍是住房负担能力。过去几年住宅价格明显上涨，而贷款利率随后快速升高，使相同收入家庭能够从银行获得的贷款额度下降。部分首次购房者即使已经准备好首付，也可能因为银行借贷能力测试无法购买此前能够负担的住宅。

与此同时，投资者也更加谨慎。高利率提高投资房的持有成本，而房地产相关政策的不确定性进一步影响市场情绪。贷款申请减少以及拍卖市场降温，都显示买家已经不像前几年那样急于入市。

不过，澳洲楼市仍然存在一个重要支撑因素——长期住房短缺。近年来澳洲人口持续增长，但新住宅建设速度未能完全跟上需求。建筑材料和人工成本居高不下，加上建筑企业倒闭、熟练工人短缺和审批周期较长，新房供应仍受到限制。

因此，市场普遍认为，即使未来一两年房价继续调整，澳洲出现长期、全面房地产崩跌的可能性仍相对有限。随着价格下降，部分此前被高房价挤出市场的买家可能重新入场。如果未来澳联储开始降息，家庭贷款能力改善，房地产需求可能进一步恢复。

目前市场关注的核心已经从“澳联储还会不会继续加息”，逐渐转向“高利率究竟会维持多久”。如果通胀持续下降，并最终允许澳联储进入降息周期，2027年前后可能成为这一轮房地产调整的重要转折阶段。

对于卖家而言，过去住宅挂牌后迅速成交、买家激烈竞价的市场环境正在改变，定价需要更加现实。对于拥有稳定收入和足够首付的买家来说，房价下降、挂牌时间延长以及竞争减少，则意味着议价能力有所增强。

未来一段时间，利率、通胀、就业、人口增长和住房供应将共同决定澳洲楼市走势。在澳联储真正开始降息之前，高借贷成本仍将是压在房地产市场上的主要力量，悉尼、墨尔本以及其他首府城市可能继续经历一段明显的价格调整期。